A proposta de Zoneamento para Pinheiros vai impactar o bairro! Vila Mariana e Jabaquara deverão receber impactos semelhantes!

A proposta de zoneamento para Pinheiros vai impactar o bairro!. Nossa avaliação indica que, sem considerarmos a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUC), a proposta permite que cerca de 12,7% da área da Subprefeitura poderão ser verticalizados e adensados. Se incluirmos o perímetro da OUC Faria Lima que já representa 24,9% do bairro de Pinheiros, teremos 37,6% da área do bairro com possibilidade de verticalização e adensamento permitidos com a aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Máximo de 4 vezes a área dos terrenos, de forma semelhante ao que já temos na Avenida Faria Lima. Pinheiros tem capacidade para suportar esse impacto ambiental e urbanístico? Há capacidade suporte para receber essa transformação?

No seu conjunto, a nova proposta de zoneamento está focada na consolidação dos eixos de transformação urbana por meio do qual se pretende induzir que esse mesmo potencial de cerca de 12% verticalização e adensamento populacional para toda a parte central da cidade ocorram ao longo dos eixos de transporte de média e alta capacidade. O conceito de adensar as áreas junto a esses eixos de transportes, apesar de conceitualmente correto, contudo, não é isento de impactos ambientais, e a proposta não foi acompanhada de avaliações dos impactos, e, portanto, estão ausentes as medidas mitigadoras e projetos urbanos que levem à preparação dos territórios atingidos para receber a transformação proposta.  Aliadas à essas mudanças, o Plano Diretor definiu ainda que cerca de 28% das áreas da cidade serão objeto de Operações Urbanas Consorciadas no chamado Arco do Futuro, as quais levarão a que cerca de 40% da área da macrozona de urbanização sejam verticalizadas, à exemplo da Avenida Faria Lima e Água Branca.

Outras Subprefeituras receberão impacto semelhante. É o caso da Vila Mariana que poderá receber 30% de verticalização, levando o corredor das Av. Vergueiro, Domingos de Morais e Jabaguara, com cerca de 9 kilômetros de áreas verticalizadas (com largura de cerca de 800 metros ao longo desses eixos que juntam os raios das 11 estações de metro existentes) sem projetos de reurbanização e redesenvolvimento urbano. Assim, as subprefeituras centrais receberão a maior parte dos impactos ambientais, sem nenhum estudo de impacto ambiental para definir medidas mitigadoras e projetos urbanísticos que minimizem a transformação proposta e já em aplicação a partir da aprovação do novo Plano Diretor em 31 de julho de 2014.

A arrecadação de recursos dos CEPAC – Certificados de Potencial Construtivo já em curso na cidade por meio da venda desse imenso potencial construtivo adicional, com baixíssimo grau de aplicação em novos investimentos em projetos urbanos para a cidade, é o objetivo central das Operações Urbanas Consorciadas. Já nos eixos de transformação a arrecadação se dá caso a caso por meio da Outorga Onerosa obtida quando da venda de potencial construtivo para os novos edifícios, ou seja, novamente o objetivo é a arrecadação imobiliária decorrente das vendas de potencial construtivo. Assim, os impactos ambientais ficarão para os municípes e para a cidade suportarem ao longo dos próximos anos, em troca desse enorme potencial de arrecadação que vai reforçar o orçamento da prefeitura e, na sua maior parte abastecer o mercado imobiliário. No meo desse jogo de interesses, o futuro da cidade e sua qualidade ambiental e urbana estão em jogo. Não é pouca  coisa!

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