Os Impactos Urbanísticos e Ambientais do Plano Diretor Estratégico na Vila Madalena

Imagem1 Eixos Vila MadalenaCom o novo Plano Diretor haverá um risco excessivo de adensamento e verticalização no entorno da Estação do Metro da Vila Madalena. O Plano Diretor Estratégico permite imediatamente desde a sanção da lei no dia 01 de Agosto de 2014 que passe a ocorrer a demolição dos sobrados para o remembramento de lotes em busca da criação de glebas maiores do que 1,000 m2, em um perímetro de cerca de 600 km² (vide perímetro abaixo).

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Tudo isso é permitido para poder viabilizar o modelo de ocupação previsto, que permite a construção de edifícios de até 40 metros de altura, ou seja, quatro vezes o tamanho de cada lote, e com limites para o tamanho das unidades/apartamentos de até 80 m2, para garantir um maior adensamento populacional. Tudo isso ocorrerá porque os terrenos vão se valorizar e os sobrados valerão muito mais pelos seus terrenos do que pelas respectivas áreas construídas, com vantagens e valorização para os proprietários atuais que certamente passarão gradualmente a vendê-los para as grandes construtoras construir com as incorporações de glebas. Só ficarão aqueles que resistirem por razões sentimentais, até mesmo aqueles com algum interesse cultural.
O mais grave, é que isso ocorrerá sem nenhum projeto urbano conduzido pelo poder público e/ou até mesmo mediante concurso de projeto como se faz no mundo desenvolvido. Ao contrário, nesse perímetro (em cinza no mapa anexo) será permitido ocupar ruas entre sete e doze metros de largura com prédios de até 40 andares. Para uma transformação de tal magnitude ocorrer sem causar um enorme impacto ambiental seria necessário que o poder público fizesse esse planejamento, investindo na área, criando áreas verdes, alargando ruas e calçadas e garantindo novos equipamentos públicos como praças, postos de saúde, escolas e creches para planejar o desenvolvimento dessa transformação. Mas ao contrário, lamentavelmente, na ausência de um projeto urbano ficará para a iniciativa privada a responsabilidade de fazer o planejamento dessa área da Vila Madalena, principalmente onde ocorrerá a maior transformação, no entorno da estação do Metrô. Há que citar o tráfego nas ruas do bairro que já é terrível nos horários de pico, devido ao excesso de veículos que saem ou chegam à estação e que circulam nas principais ruas do bairro. Só com mais ônibus de qualidade circulando nas faixas exclusivas e com a inclusão de uma rede de micro ônibus no interior do bairro, alimentadores com destino às estações de metro e pontos de ônibus esse tráfego poderá diminuir e mais gente passará a utilizar o transporte coletivo deixando de usar seus carros para fazer suas necessidades cotidianas.
Há no meu entender aspecto positivo no Plano que é a limitação da altura dos prédios para até 28 metros de altura e de limite de oito pavimentos no miolo do bairro (fora desse eixo), o que trará algum benefício, mas de per si, não garante o planejamento com qualidade urbana e ambiental e, a manutenção da vida boemia da Vila no quadrilátero dos bares e restaurantes. Estes terão que migrar gradualmente para se alojar no térreo dos edifícios de escritórios ou residenciais, mas certamente perdendo o charme que tem hoje.
Resta aos munícipes lutar por seu Plano de Bairro e incluir na nova lei de zoneamento a redução desses limites excessivos e da permissividade colocada pelo adensamento e verticalização predatórios nos eixos de transformação, de forma a minimizar seus impactos ambientais e urbanísticos, de forma a reverter o que o Plano Diretor, sob a orientação atual infelizmente deixou para a iniciativa privada conduzir.
Não creio que a verticalização trará vantagens para os mais necessitados, porque não acredito numa desvalorização do valor dos terrenos com essa maior possibilidade de construir de até quatro vezes a área dos lotes. Os preços dos imóveis por m2 (apartamentos) poderão manter-se no atual padrão e talvez ficarem ainda mais caros no miolo do bairro onde haverá maior qualidade urbanística. Como não há ZEIS – Zonas de Interesse Social – significativas nessa região a não ser uma pequena área de ZEIS na rua Djalma Coelho (vide mapa), a única forma de proteger as populações de baixa renda é exigir que a cota de solidariedade de 20% exigida da iniciativa privada quando das novas construções, com o objetivo de criar novas habitações de interesse social no mesmo perímetro do eixo de transformação.
Ivan Maglio
Engenheiro Civil e Dr em Saúde Ambiental. Consultor Especialista em Planejamento Urbano e Ambiental
Coordenou o Plano Diretor Estratégico de 2002 e a Lei dos Planos Regionais e da Disciplina e Uso do Solo de 2004
Diretor da PPA – Política e Planejamento Ambiental Ltda, empresa de consultaria em planejamento urbano e ambiental.
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