Desvios de Finalidade das ZEIS 3

O projeto do novo Plano Diretor poderá manter os desvios de função ou mudar a política pública para as ZEIS em geral.   As ZEIS não deveriam ter CAs altos associados para evitar o desvio de função (como os relatados abaixo) e a imediata valorização do solo. Deveriam ser regidas por um regime diferenciado, ligado à densidade habitacional e aos números de domicílios máximos permitidos. A execução das moradias seria pelo poder público ou por construtoras interessadas em participar do programa habitacional.
A situação das Zonas Especias de Interesse Social – ZEIS 3 registradas no Estudo para o Plano Diretor realizado pelo Centro de Estudos da Metrópole é chocante e confere um claro desvio de função das ZEIS e sua apropriação pelo mercado imobiliário.
apartamento de 285 m2 de área útil do edifício Saint German, vendido por R$ 2.584.890,06

Na ZEIS-3 / C009 em Vila Andrade (Paraisópolis) foram edificados 10 empreendimentos que totalizaram 1156 unidades residenciais. A média de área útil das unidades é de 70,82m2, o preço médio é de R$ 244.939,47 e a média de vagas é de 1,4 vagas/unidade.

Essas médias escondem disparidades muito grandes, como aquela entre um apartamento de 285 m2 de área útil do edifício Saint German, vendido por R$ 2.584.890,06 e um apartamento de 50,60 m2 sendo vendido por R$ 168.773, à R. Manuel Antonio Pinto, número 468. Ambos pertencem à mesma ZEIS.

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A imagem dos empreendimentos pode ser visualizada abaixo:
Figura 53. Edifício Saint German: 1 unidade por andar, 4
dormitórios, 4 banheiros, 4 vagas na garagem, R$
2.584890,08 a unidade na ZEIS-3 / C009

Fonte: Googlemaps/Bases cartográficas CEM/Bases SMDU
Figura 54. Edifício Pateo Morumbi: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga na garagem, R$ 168.773 a unidade na ZEIS-3 / C009

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A seguir são apresentados os cálculos das áraes das ZEIS no Plano Diretor. As maiores distorções são:
Coeficientes 2 nos mannaciais contrariando as leis estaduais de proteção aos mannaciais
Zeis 4 em mananciais criando novas frentes de ocupação de áreas em, mananciais
ZEIS 5 e 3 com CA 4 em 1,1% da árae da cidade – Cerca de 16,100 milhões de m2

APRESENTAÇÃO CÁLCULOS ZEIS - Substitutivo - PL 688-2013

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