O Plano Diretor Estratégico 2014 – Um projeto sem limite de impactos ambientais e sem adequação à capacidade suporte do sistema de transporte

A Lei 13.885 – 2004 de zoneamento apresenta problemas e segundo nossa análise (anexada a seguir) estava em descompasso com o zoneamento proposto nos Planos Regionais Estratégicos e com os objetivos do PDE 2002. Fiz um estudo sobre isso, mas de qualquer forma era um Estoque Adicional de Construção de 10 milhões de m2 em dez anos ou pelo menos até a revisão prevista para 2006 (com efeito só levada a cabo em 2013), mal distribuidos, com maior quantidade nos bairros já consolidados ou de maior interesse do mercado, mas que funcionava como uma trava para os excessos de verticalização. E estes estoques adicionais quase acabaram em distritos onde há grande interesse do mercado imobiliário. Erroneamente, na Lei 13.885/2004 seguiu-se a tendencia dos distritos com maior interesse do mercado para as construções, e não foi feito um estudo da capacidade suporte acoplado a capacidade suporte do sistema de transporte. A administração atual no projeto do novo Plano Diretor 2013 e o atual projeto substitutivo do PDE preferiu eliminar o controle dos estoques e isso equivale a uma total falta de responsabilidade em relação ao controle dos impactos ambientais e a consideração dos limites da capacidade suporte do sistema de transportes. O CA 4 (que pode ser 8 com as áreas não computáveis) e Taxas de ocupação dos lotes de até 0,70 levará ao uso completo das quadras em cerca de 87 milhões de m2 de terrenos líquidos, ou seja 348 milhões de m2 de potencial construtivo possível de ser atingido. Se descontarmos as construções existentes em torno de 1/3 disso temos ai 200 milhões de m2 de área para construção adicional. Uma aberração, que chamei de delírio urbanístico!  E o SECOVI acha pouco.

Análise das Transformações do PDE e Legislação Urbanística Atual

Eng Civil e Dr Em Saúde Ambiental – Ivan Maglio 

 A Densidade, os Estoques de Área Construída e os Respectivos Impactos Ambientais.

 O controle de densidades é aplicado indiretamente de acordo com a atual lei de zoneamento – 13.885/2004, por meio dos coeficientes de aproveitamento máximos diferenciados, segundo as características de determinados locais, tais como, área de centralidade, topografia e qualidade do solo, que incidem no lote a partir da respectiva zona de uso, e também pelos estoques de potencial construtivo adicional para cada zona ou distrito da cidade. A única exceção são as zonas exclusivamente residenciais (ZER 2 e 3), onde a densidade é controlada por meio de quotas de habitação por lote. O controle da densidade construtiva (e também populacional) é um elemento fundamental para, segundo a lei, “evitar a sobrecarga da infraestrutura instalada (água, esgotos, etc.), mas principalmente para evitar o congestionamento do sistema viário pelo tráfego gerado pelos usos lindeiros, e também pelo estacionamento na via pública”.

 

Quanto aos estoques de potencial construtivo adicional por distrito, sua definição teve por base a capacidade de suporte do sistema viário do município aliada à política de desenvolvimento urbano, visto que os parâmetros das demais infraestruturas foram considerados ajustáveis à demanda e constituem outros elementos de controle da densidade de construção, não por lote, mas por conjunto de lotes, ou áreas maiores, como os distritos, adotados na Lei de Uso e Ocupação do Solo[1].

 Desse modo, para definir a quantidade dos estoques e respectivos impactos ambientais decorrentes de sua utilização, faz-se necessário avaliar a capacidade suporte da infraestrutura – em especial do sistema viário e de transporte coletivo – para não ultrapassá-la, em função do adensamento gerado pela utilização do coeficiente de aproveitamento máximo nas novas construções.

 Essa avaliação deveria incluir os impactos diretos, indiretos e cumulativos na sustentabilidade urbana em decorrência dos riscos inerentes ao processo de adensamento, de forma a controlar efeitos negativos potenciais: riscos de aumento do volume de tráfego, congestionamentos e riscos de aumento da poluição do ar, em face da dependência excessiva de transporte por veículos com motores por queima de combustíveis fósseis, e seus efeitos cumulativos em mudanças climáticas e outros aspectos estratégicos para a sustentabilidade urbana. Registra-se que o ideal seria que esses efeitos fossem avaliados simultaneamente com a definição dos parâmetros no âmbito do Plano Diretor, dos Planos Regionais Estratégicos de Subprefeituras e das Operações Urbanas Consorciadas OUCs.

 De acordo com a Lei nº 13.885/04, os estoques fixados para os noventa e seis distritos do município se basearam nos seguintes objetivos:

  • refrear o crescimento em distritos em que a área construída vertical se apresenta muito acima da média do município e em que a estrutura viária já se encontra saturada ou próxima da saturação, como o caso dos distritos do Itaim ou Consolação;
  • estimular o crescimento em distritos em que a área construída vertical se encontra bem abaixo da média do município e com folga na infraestrutura disponível, como os distritos do Bom Retiro e Pari;
  • equilibrar o uso residencial e não-residencial, onde predomina a área construída residencial ou em sentido inverso, onde está ocorrendo um esvaziamento populacional, como os distritos da área leste no primeiro caso, e os da Sé e República, no segundo.

Na definição dos estoques calculados por distrito, para o período de 2000 a 2009, e a serem revistos e atualizados em prazo não inferior a dois anos, foram considerados os seguintes fatores:

I – dados demográficos do censo do ano 2000;

II – dados de mobilidade da população do ano de 1997, a partir da pesquisa de origem e destino de viagens, realizada pela Companhia do Metropolitano de São Paulo – METRÔ;

III – dados anuais sobre a área construída no município constantes do cadastro digital (TPCL) da Prefeitura, utilizado para fins fiscais, referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano –IPTU, nos anos de 1991 e 2000;

IV – mapas, plantas e cartas geográficas.

 Segundo o Plano Estratégico 2002-2012, as variáveis citadas foram consideradas a partir do cenário tendencial, levando-se em conta a projeção futura para área construída total por distrito de 2000 a 2009, igual àquela ocorrida no período de 1991 a 2.000. O âncoramento dos estoques construtivos num quadro tendencial e não no próprio quadro projetado pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso do Solo, revela uma das fragilidades da política de estoques construtivos.

 Em relação aos impactos ambientais e para a avaliação da magnitude dos efeitos, recomenda-se a criar um sistema de avaliação ambiental estratégico e de monitoramento especial para controlar os riscos ambientais e à saturação da infraestrutura inerentes ao adensamento construtivo, conforme comentamos acima, considerando-se que, no futuro, poderão ocorrer dinâmicas de desenvolvimento urbano gerais e/ou localizadas que levem o sistema de outorga de estoques construtivos adicionais criado no Plano Diretor Estratégico e nos Planos Regionais Estratégicos a gerar riscos à sustentabilidade urbana.

A análise a seguir pretende demonstrar com base em um Sistema de Informação Georreferenciado demonstrar as áreas com maior potencial de verticalização e construções a partir das legislação urbanística em vigor a partir de 2002  

 Metodologia para a Identificação de Áreas com Maior Potencial Construtivo a partir dos conteúdos do PDE, Lei de Uso do Solo e Operações Urbanas.

 O estudo a seguir apresentado, objetiva demonstrar os adensamentos construtivos projetados no Plano Diretor Estratégico 2002-2012, considerando também os efeitos da lei 13885/2004 e as OUCs aprovadas por lei, como uma contribuição para a análise dos impactos ambientais potenciais gerados pela sua implantação.  

O estudo foi realizado a partir da montagem de um Sistema de Informação Geográfico SIG para serem calculados de forma automática as áreas das zonas de uso por distritos definidos na disciplina de uso do solo (zoneamento) estabelecido pela Lei 13.885/04 para cada uma das subprefeituras do município, bem como, as áreas inseridas nas macrozonas de uso definidas no PDE, as quais possibilitaram a análise do potencial de transformação urbanística no território de cada subprefeitura e respectivos distritos.

O Sistema de Informação Georreferenciado – SIG foi desenvolvido para todo o território municipal, para subsidiar a elaboração de uma análise integrada do Zoneamento pelos mecanismos definidos na Lei 13.885/04 e das Operações Urbanas instituídas por leis específicas aprovadas no município, com a aplicação dos parâmetros do zoneamento municipal e com o objetivo de identificar as áreas com maior potencial de transformação urbanística no município, em especial considerando as proporções de zonas mistas e de centralidades com maior potencial de adensamento (Zm2, Zm-3a, Zm-3b, ZC’s, ZCP-b definidas para cada um dos distritos situados na Macrozona de Qualificação Urbana das 31 Subprefeituras, na qual é permitido o adensamento construtivo por meio de estoques de potencial adicional e coeficientes de aproveitamento superiores de até 2,5 vezes a área dos respectivos terrenos, livres ou subutilizados.

A análise urbanística teve como objetivo a identificação espacial das áreas com maior potencial de transformação urbanística decorrente do zoneamento (Lei 13.885/04) para o conjunto do município, a partir de da influência dos parâmetros urbanísticos e distribuição de zonas, e também, considerando a influencia das Áreas de Intervenção Urbana em especial as Operações Urbanas Consorciadas e respectivos parâmetros, definidas como política de desenvolvimento urbano.

O objetivo foi a identificação das áreas distribuídas no território municipal onde poderão ocorrer impactos ambientais mais significativos nas infraestruturas e no ambiente urbano em geral em  função das alterações potenciais provocadas pelo PDE e no zoneamento aprovado em 2004.

 

Procedimentos Metodológicos

 Para a identificação de áreas com maior potencial de transformação urbanística foram realizados os seguintes procedimentos metodológicos:

 1. Inserção no banco de dados do Sistema de Informação Georreferenciada (SIG) das Zonas de Uso definidas no zoneamento do município, e respectivos parâmetros urbanísticos que incidem mais diretamente nos índices de potencial construtivo, a saber:

  • Coeficiente de Aproveitamento Básico – (aproveitamento construtivo limitado à uma vez a área dos terrenos);
  • Coeficiente de Aproveitamento Máximo – (aproveitamento construtivo superior à uma vez a área dos terrenos, podendo ser no limite de 2,5 vezes pelo zoneamento urbano ou até 4,0 vezes em áreas incluídas em áreas definidas para as Operações Urbanas Consorciadas);
  • Taxa de Ocupação – Projeção da área construída no lote;
  • Lote Mínimo – menor dimensão permitida pelo Plano Diretor para cada zona de uso;

 

2. Inserção no banco de dados do SIG os distritos municipais, e os respectivos Estoques de Potencial Construtivo definidos na Lei de Uso e Ocupação do Solo.

  • Estoque Adicional Construtivo disponível – Estoque é o limite do potencial construtivo adicional, definido para zonas, microzonas, distritos ou subperímetros destes, áreas de operação urbana ou de projetos estratégicos ou seus setores, passível de ser adquirido mediante outorga onerosa ou por outro mecanismo previsto em lei;
  • Estoque Adicional Construtivo Comprometido ou já utilizado (Base. Maio de 2008). Quantidades já utilizadas do estoque definido na lei do Plano Diretor Estratégico.

 3. Elaboração de Cenários definidos a partir da aplicação dos parâmetros do zoneamento

mediante a sistematização dos dados citados anteriormente (itens 1 e 2), elaborados por meio da ferramenta SIG com mapas que simulam os diferentes cenários potenciais gerados pela aplicação das Diretrizes do PDE, considerando a influência dos parâmetros urbanísticos definidos no zoneamento, por zonas e distritos existentes no território municipal.

 Resultados Obtidos

 Cenário 1 – Potencial de Adensamento Construtivo por Distritos do Município

Para a formulação deste cenário considerou-se a predominância dos Coeficientes de Aproveitamento Máximo – CA máximo de cada zona de uso, igual ou superior a 2 (duas vezes a área dos terrenos), foram isoladas em cada distrito municipal as zonas que apresentam estas características, sendo elas as ZM-2, ZM-3a, ZM-3b, ZCP-a, ZCP-b e ZEIS definidas na Lei 13.885/04.

O potencial de adensamento construtivo foi estabelecido na lei de zoneamento para cada distrito municipal, e dessa forma, foram consideradas apenas as áreas das zonas de uso passíveis de adensamento contidas nos respectivos distritos. Esta simulação permite visualizar a concentração de zonas adensáveis, por distritos, do município de São Paulo.

A simulação do cenário descrito acima possibilitou a elaboração do Mapa das Zonas Adensáveis, o qual representa a distribuição em cinco faixas de concentração de áreas de zonas com maior potencial de adensamento, em função do Coeficiente de Aproveitamento de cada zona de uso. O banco de dados utilizado neste cenário foi organizado e os resultados são apresentados na sequencia. A formula de cálculo utilizada foi a seguinte:

 

Potencial Construtivo de Saturação (PCS) = ∑ das Áreas das Zonas Adensáveis em cada Distrito (ZM2 + ZM3a + ZM3b + ZCpa + ZCpb + ZEIS)

Os valores apresentados no Mapa 8.4.1 e na tabela 8.4.1, onde as Zonas Adensáveis são referentes à somatória das áreas brutas contidas por distrito, desconsiderando-se as áreas ocupadas pelo sistema viário, áreas livres e áreas não edificáveis. O cálculo das áreas foi executado de forma automática por meio da ferramenta SIG, considerando, para tanto, os polígonos das zonas de uso extraídos do Mapa 04 Uso e Ocupação do Solo – anexo aos Planos Regionais Estratégicos de cada uma das 31 subprefeituras, os quais foram subdivididos de acordo com os respectivos distritos municipais.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Imagem

 

 

Mapa 8.4.1 Mapa das Zonas Adensáveis.

Fonte: Aplicação do Zoneamento 2004 por meio de SIG – Sistema de Informação Georreferenciado

 Análise:

De acordo com o mapa 8.4.1 acima, verifica-se que os distritos mais adensáveis (construtivamente) segundo as diretrizes do PDE e da Lei de Uso distribuem-se na Macrozona de Estruturação urbana de forma mais homogênea, e estão de acordo com os objetivos do Plano Diretor Estratégico, de qualificar, por meio do melhor aproveitamento construtivo, regiões pouco ou não exploradas pelas tendências de mercado, a saber: Na Zona Norte o interior das Subprefeituras de Pirituba, Freguesia e Santana Tucuruvi, situadas entre a marginal do Tietê e a região da Serra da Cantareira. No caso das Zonas Leste e Sul o PDE também estabeleceu novas alternativas de potencial ao longo das Subprefeituras atravessadas pelo Metrô e Radial Leste (eixo central da Zona Leste), Subprefeituras de São Miguel e Itaim, bem como no vetor sudeste (Ipiranga e Sacomã). Na zona Sul, a mesma diretriz aplica-se nas Subprefeituras de Jabaquara, Campo Limpo  e Santo Amaro.

Cenário 2: Potencial Construtivo de Saturação (PCS-ZON) por Distritos do Município

O cenário 2 foi elaborado para tornar possível observar os efeitos potenciais da variação dos valores do Coeficiente de Aproveitamento Máximo no território do Município. O Potencial Construtivo de Saturação representa a somatória das áreas das zonas adensáveis multiplicadas pelos respectivos Coeficientes de Aproveitamento Máximo de cada zona de uso. O resultado representa a quantidade de metros quadrados de área construída máximo de saturação que cada distrito poderá atingir em função da existência e concentração de zonas adensáveis, definidos na Lei 13.885/04.

A simulação do cenário Potencial Construtivo de Saturação teve como objetivo a relativização da possibilidade de transformação urbana permitida pelo adensamento construtivo sob a influência do Coeficiente de Aproveitamento Máximo, uma vez que este parâmetro urbanístico representa o índice mais atrelado às alterações na concentração de áreas construídas.

Os valores de área construída obtidos para cada distrito na simulação deste cenário desconsiderou as áreas delimitadas por zonas de uso onde o coeficiente de Aproveitamento Máximo não ultrapassam 1 (uma) vez a área dos terrenos, pelo fato de se tratarem de porções do território municipal já urbanizadas.

Outro aspecto importante deste cenário é que os valores atribuídos para cada distrito representam o total de área construída que determinada parte do distrito poderá atingir, considerando-se a área construída existente, assim, os valores não representam relação direta com o potencial de transformação do território, uma vez que o grau de consolidação e verticalização pré-existente nestas áreas, tem influencia no Potencial Construtivo de Saturação.

Cabe mencionar também que o cálculo do Potencial Construtivo de Saturação considerou as áreas brutas definidas pelos polígonos das zonas de uso, descontando-se as áreas ocupadas pelo sistema viário, áreas livres e áreas não edificáveis.

A simulação deste cenário estabeleceu o mapa Potencial Construtivo de Saturação, com dados espacializados por distrito, em cinco faixas de concentração, cujos valores foram definidos pela somatória das áreas resultantes da multiplicação das áreas das zonas de uso adensáveis (conforme definido no cenário anterior) pelo respectivo Coeficiente de Aproveitamento Máximo.

Potencial Construtivo de Saturação (PCS) = ∑ das Áreas das Zonas Adensáveis em cada Distrito (ZM2 + ZM3a + ZM3b + ZCpa + ZCpb) x CA’s Máximos

A seguir são apresentadas no Mapa 8.4.2 o Mapa do Potencial Construtivo de Saturação e na sequencia a Tabela 1.2 Potencial Construtivo de Saturação, contendo a somatória das áreas correspondentes ao potencial construtivo de saturação por distrito municipal.

 Imagem

 

 

 Mapa 8.4.2 –  Potencial Construtivo de Saturação

Análise: O resultado da análise é semelhante ao Cenário 1 e mantém-se as mesmas intenções definidas na política do PDE de qualificar as regiões menos adensadas ou verticalizadas, mas que dispõem de infraestrutura ou onde esta se encontre projetada ou em implantação

Cenário 3. Transformação Urbana definido pelo Zoneamento (ITU) por Distritos do Município.

O cenário 3 tem como objetivo relativizar os dados do cenário 2 em função da Política de Desenvolvimento Urbano definida mediante a aplicação dos Estoques de Potencial Construtivo adicional definidos, aprovados e disponibilizados pela lei 13.885/2004 para cada distrito da Cidade.

O cenário 3 foi formulado a partir da criação de um índice adimensional definido a partir da divisão do Estoque Construtivo Adicional disponibilizado por distrito pelo respectivo Potencial Construtivo de Saturação do distrito ou zona de uso. Da mesma forma que os valores estabelecidos no cenário 2,  este índice representa uma hipótese futura de construção potencial definido a partir do consumo de todo o  estoque proposto na Lei 13.885/04para cada distrito. Ressalva-se que este cenário não leva em conta a análise do ambiente urbano construído a partir da ocupação atual de cada distrito, o grau de consolidação das áreas ocupadas e a verticalização já existente em cada região.

Trata-se de uma projeção hipotética, mas o índice definido pelos estoques possibilita visualizar uma aproximação das transformações urbanas potenciais segundo as tendências construtivas adotadas para o território da cidade, absorvendo, os dados mais recentes do mercado, as regiões de maior interesse imobiliário e as orientações de promover maior ou menor grau de incremento construtivo definido pelas políticas urbanas definidas em cada Plano Regional Estratégico.

ITU = Estoques Construtivos por distrito

∑ das Áreas das Zonas Adensáveis no Distrito x CA Máximos de cada Zona

Este cenário consubstancia-se no Mapa 8.4.4.  Mapa de Transformação Urbana apresentada a seguir

 

 Imagem


Mapa 8.4.4  Transformação Urbana


Análise: Com o estabelecimento dos Estoques Construtivos Máximos verifica-se que a distribuição destes contraria as intenções e diretrizes e os objetivos da política urbana definida no PDE: de qualificar as regiões menos adensadas ou verticalizadas e que dispõem de infraestrutura ou que esta se encontre em implantação, passando a privilegiar, novamente, o vetor sudoeste da cidade, em bairros como a Mooca e a Água Branca, que são áreas já consolidadas ou em processo de consolidação. Desta forma conclui-se que a definição dos Estoques na LUOS contrariou as orientações do PDE de estimular áreas subutilizadas repetindo as tendências preexistentes de privilegiar bairros de maior interesse do mercado imobiliário.

Cenários: Sobrepondo-se às alterações ao Zoneamento às decorrentes das Operações Urbanas

Cenário 4 – Potencial Construtivo de Saturação das Operações Urbanas (PCS-OUC) por Distritos do Município

O cenário 4 tem como objetivo representar o potencial de saturação máxima em metros quadrados de área construída na área dos distritos inseridos nos perímetros das Operações urbanas Consorciadas, já aprovadas por leis específicas. As OUC’s Faria Lima Água Espraiada, Centro e Água Branca, estão em aplicação no território municipal sob a responsabilidade da SP URBANISMO (Operações Urbanas Consorciadas)[2]. Este instrumento urbanístico possibilita a alteração dos parâmetros urbanísticos definidos pelo zoneamento, em especial a o Coeficiente de Aproveitamento Máximo da OUC (acima de 1(uma vez) até o máximo de 4 (quatro vezes)), mediante a alteração (em geral aumento) dos coeficientes de aproveitamentos máximos definidos pelo zoneamento, estabelecendo-se também um potencial adicional de estoques construtivos aplicáveis no perímetro da OUC. Esse potencial é também diferenciado do estoque definido no zoneamento por distritos municipais (e ambos são definidos como quantidades de metros quadrados de construção adicionais obtidos pelo empreendedor mediante contrapartida financeira, prevalecendo-se o limite definido pela OUC).

Para a modelagem dessa simulação (construção do cenário 4) foi necessário executar a subdivisão dos polígonos que delimitam os parâmetros urbanísticos (CA’s Máximos, potencial adicional de estoques construtivos aplicável no perímetro, taxas de ocupação, mudança de uso permitido no zoneamento e etc) que podem ainda ser diversificadas para cada um dos setores que compõem as OUC. Tal especificação consta das Leis Específicas de cada Operação Urbana Consorciada. Dessa forma, foram delimitados os setores das OUC’s que incidem em cada distrito, de forma a calcular o grau de influencia estabelecido em cada um dos distritos.

Os objetivos, diretrizes e ações das OUC’s estabelecidos em suas respectivas leis específicas são diferenciados por setores e subsetores, assim como os parâmetros urbanísticos, especialmente o Coeficiente de Aproveitamento Máximo, e assim na modelagem do cenário 4, foi adotado o CA máximo igual a 4 (quatro vezes a área dos terrenos), em função da variação destes índices estarem sempre em torno deste valor.

Potencial Construtivo de Saturação das OUCs = área OUC por Distrito x CA máximo.

Desta forma, o Potencial Construtivo de Saturação decorrente das Operações Urbanas Consorciadas em cada distrito é apresentado no mapa a seguir e foi calculado a partir da multiplicação da área do distrito ocupada por perímetros de OUC pelo CA máximo adotado igual a quatro (4) vezes a área dos lotes.

 

 Imagem

 

 

Figura 8.4.2. Potencial Construtivo de Saturação de OUC’s nos Distritos Afetados

 

Tabela 8.4.1 Potencial Construtivo

Subprefeitura

Distrito

OUC

Potencial Construtivo de Saturação (ha)

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

9,78

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

1535,75

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Morumbi

Morumbi

Agua Espraiada

179,76

Morumbi

Morumbi

Agua Espraiada

179,76

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

947,65

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

947,65

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

947,65

Santo Amaro

Santo Amaro

Agua Espraiada

1297,20

Santo Amaro

Campo Belo

Agua Espraiada

901,27

Santo Amaro

Campo Belo

Agua Espraiada

49,35

Campo Limpo

Vila Andrade

Agua Espraiada

272,09

Cambuci

Centro

0,00

Bela Vista

Centro

0,00

Consolação

Centro

0,00

Mooca

Brás

Centro

0,00

Republica

Centro

0,00

Santa Cecília

Centro

0,00

Liberdade

Centro

0,00

Se

Centro

0,00

Butantã

Butantã

Faria Lima

8,10

Morumbi

Morumbi

Faria Lima

9,05

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

735,12

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

735,12

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

735,12

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

735,12

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

735,12

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

643,23

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

643,23

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

551,34

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

367,56

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

1120,11

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

840,08

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

1120,11

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

1120,11

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

1120,11

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

1120,11

Vila Mariana

Moema

Faria Lima

125,17

 

Cenário 5 – Simulação do Estoque Construtivo definido por Operação Urbana Consorciada nos Distritos Afetados

O cenário 5 tem como objetivo apresentar a situação proposta pelas Operações Urbanas Consorciadas OUC aprovadas por suas leis específicas a  partir do Estoque de Potencial Construtivo de Área Construída definido para cada perímetro ou subperímetro de operação. Estes estoques adicionais disponibilizados pelo poder público municipal na Lei Específica definem o grau de transformação máxima possível, definido pela lei específica da OUC.

O objetivo desta simulação é identificar o potencial de estoque adicional incidente sob cada distrito onde ha sobreposição do perímetro da OUC sobre o definido no zoneamento urbano. Os valores estabelecidos neste cenário permitem representar espacialmente a hipótese futura máxima de construção adicional permitida distribuído por distritos municipais na área diretamente afetada pela OUC.

A distribuição do estoque foi calculada dividindo-se o estoque em cada área do perímetro da respectiva OUC pela proporção afetada do respectivo distrito. Ou seja, a Área da Operação que afeta diretamente cada distrito serviu de base também para a distribuição proporcional dos estoques nas parcelas afetadas de cada distrito.

EP = Estoque proporcional da OUC na área afetada do Distrito = Área das OUC no distrito x Estoque da OUC

 

 Imagem

 

 

 

 

Figura 8.4.1. Estoques Proporcionais de OUC’s no Distrito

 

 

Tabela 8.4.2 Estoque OUC’s

Subprefeitura

Distrito

OUC

Estoque Proporcional (ha)

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

36,62

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

191,80

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

576,63

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

641,23

Barra Funda

Barra Funda

Agua Branca

1014,21

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

0,15

Jabaquara

Jabaquara

Agua Espraiada

22,84

Morumbi

Morumbi

Agua Espraiada

62,09

Morumbi

Morumbi

Agua Espraiada

62,09

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

240,41

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

374,42

Pinheiros

Itaim Bibi

Agua Espraiada

397,91

Santo Amaro

Campo Belo

Agua Espraiada

0,73

Santo Amaro

Campo Belo

Agua Espraiada

378,43

Santo Amaro

Santo Amaro

Agua Espraiada

512,53

Campo Limpo

Vila Andrade

Agua Espraiada

93,98

Cambuci

Centro

0,00

Bela Vista

Centro

0,00

Consolação

Centro

0,00

Mooca

Brás

Centro

0,00

Republica

Centro

0,00

Santa Cecília

Centro

0,00

Liberdade

Centro

0,00

Se

Centro

0,00

Butantã

Butantã

Faria Lima

1,47

Morumbi

Morumbi

Faria Lima

1,64

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

133,58

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

133,58

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

133,58

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

133,58

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

133,58

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

233,04

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

233,04

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

233,04

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

244,91

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

355,08

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

373,16

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

373,16

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

635,19

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

635,19

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

635,19

Vila Mariana

Moema

Faria Lima

55,60

 

Cenário 6 – Índice de Transformação Urbana considerando-se Estoques Construtivos de Operações Urbanas nos Distritos Afetados.

 

O cenário 6 foi formulado a partir da definição de um índice adimensional estabelecido pela divisão do Estoque Construtivo Adicional disponibilizado pela OUC no distrito pelo Potencial Construtivo de Saturação da OUC do distrito.

O índice de transformação no distrito respectivo foi calculado dividindo-se o Estoque proporcional por distrito pelo Potencial Construtivo de Saturação de OUC’s nesse mesmo distrito, ou seja, aplicou-se a formula abaixo:

ITU=  Estoque proporcional por distrito afetado pela OUC

Área da OUC no Distrito Afetado x CA Máximo (4)

 

O objetivo deste cenário foi analisar os efeitos dos Estoques Construtivos adicionais decorrentes de Operações Urbanas nos Distritos Afetados o qual consubstancia-se no Mapa e na tabela apresentados a seguir.

 

 

 

 

 

 

 Imagem

 

Figura 8.4.4 – Índice de Transformação Urbana nas Operações Urbanas Consorciadas 

Tabela 8.4.3 Índice de Transformação Urbano

Subprefeitura

Distrito

OUC

Índice de Transformação Urbano

Barra Funda

Barra Funda

Água Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Água Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Água Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Água Branca

0,00

Barra Funda

Barra Funda

Água Branca

0,00

Jabaquara

Jabaquara

Água Espraiada

0,15

Jabaquara

Jabaquara

Água Espraiada

0,15

Jabaquara

Jabaquara

Água Espraiada

0,15

Jabaquara

Jabaquara

Água Espraiada

0,15

Jabaquara

Jabaquara

Água Espraiada

0,15

Morumbi

Morumbi

Água Espraiada

3,45

Morumbi

Morumbi

Água Espraiada

3,45

Pinheiros

Itaim Bibi

Água Espraiada

2,54

Pinheiros

Itaim Bibi

Água Espraiada

4,20

Pinheiros

Itaim Bibi

Água Espraiada

3,95

Santo Amaro

Santo Amaro

Água Espraiada

3,95

Santo Amaro

Campo Belo

Água Espraiada

4,20

Santo Amaro

Campo Belo

Água Espraiada

0,15

Campo Limpo

Vila Andrade

Água Espraiada

3,45

Cambuci

Centro

0,00

Bela Vista

Centro

0,00

Consolação

Centro

0,00

Brás

Centro

0,00

Republica

Centro

0,00

Santa Cecília

Centro

0,00

Liberdade

Centro

0,00

Se

Centro

0,00

Butantã

Butantã

Faria Lima

1,82

Morumbi

Morumbi

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

1,82

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

3,62

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

3,62

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

4,23

Pinheiros

Pinheiros

Faria Lima

6,66

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

3,33

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

4,23

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

5,67

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

5,67

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

5,67

Pinheiros

Itaim Bibi

Faria Lima

0,15

Vila Mariana

Moema

Faria Lima

0,15

 

Cenário 7. Transformação Urbana Integrada (ZON e OUCs).

Esse último cenário integra os resultados do Índice de transformação urbanística gerados aos efeitos do zoneamento ao Índice de Transformação Urbana considerando-se os efeitos dos Estoques Construtivos de Operações Urbanas, mediante adição dos índices, ou seja, em geral considerou-se a hipótese que a OUC ampliará a transformação possível no respectivo distrito sob o qual incide ou afeta diretamente.

Para a construção deste cenário utilizou-se uma hipótese onde esses índices ocorrem sem sobreposição ou coincidência dos efeitos dos mesmos, ou seja, na simulação desse cenário foram adicionados os dois índices gerando uma maior transformação urbanística no distrito respectivo, aplicando-se a formula abaixo.

Índice Integrado (IT) = I ZON + Estoque proporcional por distrito

Área da OUC no Distrito x CA Máximo (4)

No entanto, sabe-se que poderão ocorrer duas outras situações diferentes, a saber: (i) onde haverá uma sobreposição parcial ou (ii) sobreposição total das zonas transformáveis com os perímetros de OUC’s, e nesses casos os estoques deverão ser relativizados.

No caso da sobreposição total da OUC em toda a área das zonas adensáveis do distrito deverá ser considerado apenas o índice definido pela OUC.

No caso da sobreposição parcial da OUC com zonas adensáveis, os índices poderão ser somados também uma vez que a lei do zoneamento não amarra a parcela do distrito onde haverá estoque adicional, mas sim, a existência de uma parcela de zona adensavel:  ZM2, ZM3a, ZM3b, Zcpa ou ZCpb, ou ZEIS não afetada pela OUC.

Este cenário consubstancia-se no Mapa e na tabela apresentada a seguir.

 

 

 

 

 

 Imagem

 

Figura 3.8 Mapa – Índices de Transformação Integrados


 

Análise:

O cenário final resultou no mapa de “Transformação Urbana Integrada”, ilustra as informações definidas pelos parâmetros urbanísticos do zoneamento e das Operações Urbanas Consorciadas.

Com o estabelecimento dos Estoques Construtivos Máximos verifica-se que a distribuição também contraria as intenções e diretrizes da política urbana definida no PDE: de qualificar as regiões menos adensadas ou verticalizadas e que dispõem de infraestrutura ou que esta se encontre em implantação, passando a privilegiar, novamente, o vetor sudoeste da cidade, em bairros como a Mooca, Tatuapé, Pinheiros, Santo Amaro e a Água Branca, que são áreas já consolidadas ou em processo de consolidação. Desta reforçam que os Estoques na LUOS adicionados às Operações Urbanas Consorciadas também contrariam as orientações do PDE de estimular áreas subutilizadas repetindo as tendências preexistentes de privilegiar bairros de maior interesse do mercado imobiliário.

As informações obtidas nestes cenários alimentaram a tabela a seguir, utilizada para a definição das áreas com maior potencial de transformação potencial definido pela aplicação da política urbana, conforme abaixo.

 


Resultados

Maiores

Transformações Potenciais

Subprefeitura

Distritos

Estoque Consumido Residencial ate até 2008 (m²)

Estoque Residencial definido na Lei(m²)

Estoque Consumido Não Residencial ate até 2008(m²)

Estoque Não Residencial definido na Lei(m²)

Potencial de transformação segundo quantidades de áreas em zonas adensáveis (m²)

Índice de Transformação segundo o Zoneamento

OUC’s Estoque definido na Lei Residencial (m²)

OUC’s Estoque definido na Lei Não Residencial9

(m²)

OUC’s Estoque consumido Não Residencial

(m²)

Índice de transformação de OUC

Índice de Transformação Integrado

 

Jabaquara

Jabaquara

24.451,68 

170.000

6.521,43

80000

5.754.400

43,45

0

0

0

0,15

73,08

1

Vila Mariana

Moema

38.907,47 

190.000

12647,1

100000

11.177.300

25,95 

252.518,42

154.493,33

28011,67

0,15

26,09 

7

Vila Mariana

Saúde

43.130,70 

270000

4.757,01

70.000

12.266.900

27,72 

 

 

 

 

27,72

6

Vila Mariana

Vila Mariana

80856,63

200000

6981,94

100000

16.017.200

18,73 

 

 

 

 

18,73 

11

Lapa

Barra Funda

12.148,04 

100.000

80000

4.959.800

36,29

 

 

291107,35

 

36,29

3

Lapa

Perdizes

56317,4

230000

2.542,74

40.000

8.092.600

33,36

 

 

 

 

33,36

4

Butantã

Vila Sonia

20.781,06 

200000

8595,72

50.000

8.450.800

29,58 

 

 

 

 

29,58 

5

Pinheiros

Pinheiros

6.435,28 

120.000

1.972,58

110000

9.143.800

25,15 

274.662,73

225.95,56

51119,44

5,44

55,75

2

Lapa

Vila Leopoldina

188207,41

190000

8937,92

60.000

10.458.100

23,9 

 

 

 

 

 

 

 

Consolação

20.611,84 

80.000

4.082,66

60.000

7.116.700

19,67 

 

 

 

0

19,67 

9

Bela Vista

11.592,47 

50.000

4.710,81

40.000

4.959.800

18,15 

 

 

 

0

18,15 

12

Bom, Retiro

2.360,40 

40.000

252,58

30.000

1.0877900

6,44 

 

 

 

 

6,44 

13

Mooca

Tatuapé

62349,61

350000

6804,51

120000

23.208.500

20,25 

 

 

 

 

20,25 

8

Guaianazes

Guaianazes

521,73 

50.000

10.000

5.659.700

19,44 

 

 

 

 

19,44 

10

Vila Prudente/Sapopemba

Sapopemba

 

16.000

207,3

4.000

29.568.400

0,68 

 

 

 

 

0,68 

15

Lapa

Lapa

66845,46

75.000

3.533,04

20.000

18.214.100

5,22 

 

 

 

 

5,22 

14

M’Boi Mirim

Jardim Ângela

– 

5.000

1.000

3.807.200

0,16 

 

 

 

 

0,16 

16

 

Os distritos com os maiores potenciais de transformação pela aplicação do zoneamento e o integrado com a aplicação das OUCs são apresentados a seguir:

 

Posição

Distritos com Maiores Índices de Transformação Integrados

 

Distritos com Maiores Índices pelo Zoneamento

 

Jabaquara

Jabaquara

Pinheiros

Barra Funda

Barra Funda

Perdizes

Perdizes

Vila Sonia

Vila Sonia

Saúde

Saúde

Moema

Moema

Pinheiros

Tatuapé

Vila Leopoldina

Consolação

Tatuapé

10º

Guaianazes

Consolação

11º

Vila Mariana

Guaianazes

12º

Bela Vista

Vila Mariana

13º

Bom Retiro

Bela Vista

 

 

 

14º

Lapa

Bom Retiro

15º

Sapopemba

Lapa

 

 

[1] Seccretaria Municipal de Planejamento. Ob. cit.

[2]Não foi considerada a revisão da OUC Agua Branca  aprovado na Câmara dos Vereadores no projeto de lei (PL 505/12),

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