Reflexões sobre o projeto Substitutivo do Plano Diretor Estratégico

Perguntas e Reflexões sobre o projeto Substitutivo do Plano Diretor Estratégico  :
1.Porque inundar o mercado de oferta de áreas para verticalização e adensamento com a proposta dos exixos de trnsformação urbana com  permissão de aplicação de 4 vezes a área dos lotes e com taxa de ocupação de 0,70?
2. Haverá redução do valor dos terrenos vazios. E haverá redução no valor dos imóveis? A bolha do mercado vai romper e atenuar os preços atuais dos imóveis com toda essa oferta de áreas para verticalização e adensamento?
3. Fazer o mercado aceitar o CA 1 (gratuíto) e a Cota de Solidariedade em troca de permitir essa imensa oferta de áreas é um bom negócio para o interesse público? E para o mercado?
4. Do ponto de vista da arrecadação pública AIUs – Áraes de Intervenção Urbanas são mais eficientes do que a outorga de potencial vendidas caso a caso. Porque o prefeito está abrindo mão dessa arrecadação mais rápida em troca da livre oferta de áreas em abundância para o mercado?
5. Porque incentivar a verticalazão e o adensamento no miolo de quadras com CA 2? Inclusive em vias locais (artigo 341) e permitindo o não residencial (NR2 e Nr3)?. Esse adensamento tipo Paris e Barcelona dá em 200 hab/ha?
Porque acabar com as áreas horizontais com casas? Elas encarecem a cidade? Isso vale para as áreas de ZM1 e ZM2. Porque o não-zoneamento no interior do projeto? Seria resultado da desconstrução do projeto original ou premeditado?

Suspeito que:

Em relação ao valor dos terrenos acho que com CA 4,0 estes vão se valorizar e muito, inclusive em ZEIS com CAS altos como diz o Arquiteto e Urbanista José Marinho. Isso é comprovado porque o custo de um terreno em ZER é mais barato de que um terrenos em ZM 3 e ZM2 em bairros nobres. Quanto aos imóveis, com um mercado monopolizado e com ações na bolsa, eles também dificilmente vão cair, embora poderiam sim, se as incorporadoras reduzissem seus mega gastos em publicidade e tudo o mais. Eles pouco constroem para HIS embora se interessaram por HMP em ZEIS cada vez mais, para fazer quitinetes de luxo! Mas olha ai o chororô do SECOVI

http://www.manuaisdeescopo.com.br/News/2014/05/28/plano-diretor-estrategico-vai-encarecer-a-producao-de-moradia-em-sao-paulo

Na verdade os autores do projeto que assessoram o prefeito acham que a desqualificação urbana nos eixos sem projeto urbano e sem avaliação ambiental será resolvida pela soma dos “bons projetos de edificação, com os bonus para fachada ativa e outros regrinnhas”, e que no conjunto isso irá resultar numa cidade melhor! O prefeito é assessorado por arquitetos não-urbanistas que acreditam nisso!

Os pontos altos da reclamação do SECOVI são: “O ponto alto: “Infelizmente, o substitutivo elaborado na Câmara Municipal reduziu a área para cerca de 2,5% da cidade, comprometendo significativamente os resultados esperados. Não bastasse isto, o preço a ser pago como contrapartida ao município para construção nesses eixos subiu de forma incompatível, podendo, só este item de custo de produção, aumentar o preço final dos imóveis entre 10% e 60%.

Nas áreas da cidade fora desses eixos, foram rebaixados os coeficientes de aproveitamento. Assim, essa medida, por si só, aumenta o preço final dos imóveis em mais 13 %. Além disso, propõe-se que fora dos eixos se estabeleça, e de maneira generalizada na cidade, um limite máximo de altura nas edificações de 28 metros. Se estendida para toda a cidade, sem uma avaliação especifica das áreas atingidas, a medida, além de encarecer igualmente as edificações (consideradas a eficiência de projeto e as economias de escala), também não tem lógica urbanística.”

Suspeito que: A fórmula da Outorga para a contra partida financeira está aumentando o custo dos imóveis? Seria o Fator de Planejamento que tornará os imóveis caros para as zonas consolidadas? Porque não vão construir nos outros bairros na Zona leste e Norte por exemplo. Os valores do fator de planejamento que ampliam o valor da contrapartida são: na Macroárea de Urbanização Consolidada, Residencial de 0,8 a 1,3 e na Macroárea de Qualificação Urbana 0,8 e 0,5.

Em relação à mudança de zoneamento: O Artigo 341, §2º, inciso III, do Substitutivo do Plano Diretor acaba com um dos poucos instrumentos de proteção do uso residencial em Zonas Mistas, que foi a proibição de usos não residenciais incômodos (nR2 e, por consequência, nR3) em vias classificadas como local (Quadro 2e, anexo à Lei 13.885/04). Com a aprovação do Plano com esse dispositivo, em todas as vias locais nas Zonas Mistas poderão ser instaladas quaisquer atividade comercial, de serviço ou institucional. Isto é uma grande alteração do Zoneamento.

Segundo a Arquiteta Urbanista Evany Souza: o não-zoneamento no interior do projeto é intencional. Os artigos remetem aos parâmetros do zoneamento, e no final esses são revogados pelo plano, assim, cria-se uma situação de vácuo, quando vira lei esse vácuo tem que ser resolvido, dai vem o caso-a-caso pela CTLU (Comissão que avalia as dúvidas e zonas cinzentas de zoneamento e dá interpretação em casos omissos). Fica mais barato para as grandes construtoras e assegura o privilégio delas. O SECOVI sempre gostou assim. Ex, nos artigos que falam do adensamento ao longo dos eixos de transformação, fala-se que eh preciso observar as limitações impostas pela largura da via de acesso. Essas estão definidas no Quadro 4 do zoneamento atual, que é revogado no artigo 431. Dai, que fazer? Aprovação na CTLU, caso a caso!!!

Enfim….

 

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