Plano Diretor Estratégico com Mudança de Zoneamento?

O debate do novo plano diretor está deixando cada vez mais claro que o modelo urbanístico proposto no PL 688/13 – Plano Diretor Estratégico estabelece um novo zoneamento na cidade. O principal argumento utilizado para justificar proposta de adensamento e verticalização com CA 4,0 nos eixos de transformação urbana é a aproximação da moradia com o transporte público e a redução do uso dos veículos para o transporte individual. A proposta tem por base a crítica que o Zoneamento atual e suas consequências urbanísticas, que apresentam mais áreas com CAs altos do que o Substitutivo, mas não se entra no debate sobre o estoque limite permitido na cidade na Macroárea de Estruturação Urbana e nem sobre a necessidade de uma maior avaliação ambiental dos efeitos do projeto.
A crítica maior é feita a atual lei de uso do solo de 2004, que estaria ainda muito “presa” à lei de uso do solo de 1972. Entretanto, essa linha de defesa acaba confirmando que o PL 688/13 (novo PDE) trata de mudança de zoneamento de fato, e dessa forma, retira-se do cidadão o direito de saber o que vai ocorrer no seu bairro. Trata-se de uma mudança de zoneamento de fato, realizada por meio de Coeficientes de Aproveitamento por lotes e mistura de usos, inserida no âmbito do projeto de lei. Assim, o Projeto de Lei revogará na prática a Lei 13430/2002 (Plano Diretor Estratégico) e a maior parte da lei 13.885/2004.
O Projeto inclui as Zonas Especiais, destacadamente as Zonas de Interesse Social destinadas a enfrentar a questão da moradia e a urbanização dos territórios com ocupações subnormais, sendo que algumas ZEIs com CA 4 (quatro vezes a área do lote) situam-se na macrozona de estruturação urbana, atingindo cerca de 1% da área do município, cerca de 15 milhões de m2. Os números de ZEIS apresentados atingem no total uma área com 171,9 milhões de m2. O que demonstra ser um bom começo para a solução do problema da moradia, mas não a garantia de uma solução para superar o déficit habitacional de 250.000 moradias na cidade, segundo números do Plano de Habitação. A meta do atual governo municipal para 2016 é de 50.000 novas unidades habitacionais. Sendo ZEIS 1 – 143 Milhões m2, ZEIS 4 – 3,4 milhões m2(mananciais) e ZEIS 2,3 e 5 no geral (Com CA 4 ou não) – 25,5 Milhões de m2.
Em relação ao Zoneamento Atual, as zonas de uso com Coeficiente de Aproveitamento (CA) Maiores do que 2 são as Zonas mistas ZM2, Zm3a e Zm3b; Zonas de Centralidade Linear ou Polar, ZCPa e ZCPb. Estas representam 22 Milhões m2 de terrenos com possibilidade de atingir um CA 4 (2% da cidade), 9 milhões de áreas com CA 3,0 e 72 milhões com CA 2,5.
A proposta de zoneamento contida no PL 688/2013, transforma todas essas zonas de uso para o CA máximo 2,0 no miolo dos bairros com prédios de 8 andares com aplicação de outorga onerosa. Para uma avaliação criteriosa ha que se considerar que existem nas Subprefeituras de maior interesse para o mercado, cerca de 26 distritos onde não há mais estoques adicionais, ou seja, nessas áreas não ha estoques de áreas construídas adicionais para serem compradas por outorga onerosa nos termos da Lei 13885/2004 (ver site da SMDU) e, portanto é muito mais difícil ocorrer uma verticalização se não há condições para se construir mais do que uma vez a área de cada lote, por compra de potencial adicional. O total destas zonas totalizam 98,9 milhões de m2 com CA maior do que 2,0 no zoneamento atual, segundo números apresentados pelo relator do projeto.
Em relação aos eixos confirma-se que há 44 milhões de m2 para aplicação do Ca 4,0 nos eixos atuais (2016) e mais 43 Milhões dos eixos da próxima etapa – Assim o total de fato em área de eixos de transformação propostos é de 87.553.577 milhões de m2 com Ca 4,0 nos Eixos, e mais 15 Milhões de m2 em ZEIS com CA 4. Totalizando 102 milhões de m2. Trata-se de uma grande operação urbana que deverá ocorrer na cidade. Quais seus efeitos urbanísticos e ambientais? O objetivo da proposta é a aproximação da moradia como transporte público e a redução do uso dos veículos para o transporte individual. Mas, há transporte público suficiente para absorver essa mudança em todos os casos propostos? Todas as vias que dão base física para essa transformação são em dimensões adequadas e em locais ambientalmente adequados? Vai haver reserva de áreas verdes e espaços públicos? Haverá cotas de solidariedade e moradias populares distribuídas ao longo dos eixos para usufruir dessa transformação com quebra da segregação territorial da cidade?
Enfim, uma grande mudança de zoneamento e uma grande operação urbana com aplicação imediata estão contida no âmbito do atual projeto do Plano Diretor Estratégico e será colocado em prática logo após sua aprovação. Entretanto, mais uma vez, reitera-se a necessidade de se avaliar melhor o efeito dessa transformação, para que o cidadão possa se expressar sobre o que vai ocorrer no zoneamento de seu bairro e na respectiva Subprefeitura. Uma opção conciliadora, com o objetivo de evoluir na discussão e inserir novos avanços na aprovação da revisão do Plano Diretor Estratégico, seria aprovar estas diretrizes no Plano Diretor, mas não permitir sua aplicação não seria automática, a qual só poderia ocorrer de fato com a revisão da atual lei de uso do solo 13.885/2004. Transformar-se todos os eixos em Áreas de Transformação Urbana com aprovação paulatina e criteriosa. E nesse tempo trabalhar arduamente para reduzir essas incertezas com avaliações urbanísticas e ambientais mais profundas, e consultas aos cidadãos, em busca de uma cidade socialmente mais justa, democrática e sustentavel.
Em relação ao processo participativo, um alerta. As novas as audiências desse novo Substitutivo ainda não estão marcadas, mas pergunta-se? O que vamos debater: o atual substitutivo ou um novo substitutivo contendo as emendas dos vereadores e da sociedade civil organizada? Sabemos que dada à prática de votações anterior, que outras emendas poderiam aparecer em plenário, na calada da noite, e ai é que está o perigo de transformar a proposta numa colcha de retalhos de interesses particulares, baseada em quem tem maior força de pressão econômica? Assim, a que se consolidar um novo texto a ser apresentado à sociedade em Audiências Públicas para de fato atender ao Estatuto da Cidade e dar publicidade e transparência na discussão do Plano Diretor, para que esse processo atenda o Artigo 41, I, da Lei Orgânica do Município de São Paulo, e o Artigo 40, § 4º, I, do Estatuto da Cidade – Lei Federal nº 10.257/2001. Ou seja, temos direito de saber com transparência e antecipação, qual o conteúdo do Plano Diretor que guiará a cidade para os próximos “15 anos”.

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