Direitos de Construir desiguais! O que aconteceu em Curitiba poderá ocorrer em São Paulo com o novo PDE 2013.

 
O estudo anexo, comprova o que ocorreu com os corredores de zoneamento nos eixos de transporte no Plano Diretor de Curitiba. O texto demonstra o efeito perverso da divisão desigual do espaço e orientação diferenciada das políticas urbanas. Essa articulação pode ser constatada ao analisarmos a argumentação técnica mobilizada no PPU de Curitiba para definir a localização dos eixos estruturais, cujo efeito foi atribuir um valor suplementar a espaços já valorizados e formar um estoque para expansão seletiva do centro da cidade. O modelo é um exemplo da sobrevalorização que poderá ocorrer nos eixos de São Paulo, com a atribuição de um potencial construtivo de quatro vezes a área dos terrenos (CA4) gratuitamente e sem outorga. Tal modelo, poderá gerar uma sobrevalorização desses territórios a exemplo do que ocorreu na Avenida Paulista e em todas as vias onde desde 1972 havia um “direito adquirido” de construir em cada lote maior do que em outras regiões. O PDE de 2003 buscou corrigir esta distorção do mercado ao criar a Outorga Onerosa para o pagamento do adicional de construção para investimento num fundo público para toda a cidade. Na forma proposta pelo novo PDE 2013 em discussão, volta-se a atribuir valores desiguais para os lotes (proprietários) que estiverem nos eixos de transporte, criando novos “direitos de construção gratuitos” e criando desigualdades no tratamento seletivos das áreas da cidade! Nenhuma cota de solidariedade social vai criar contrapartida para o que ganharão diferenciadamente, todos os proprietários que estiverem situados nos eixos com a bonificação que receberão para construir em suas propriedades. Novas desigualdades à vista!  

http://ojs.c3sl.ufpr.br/ojs/index.php/rsp/article/view/3588/2845

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As alterações urbanísticas e ambientais promovidas pela proposta do novo PDE da cidade de São Paulo – Projeto de Lei 688/2013.

As áreas a seguir foram calculadas a partir dos arquivos do novo Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo (encaminhado à Câmara no dia 26 de setembro de 2013), disponíveis no site Gestão Urbana SP, em formato shape (SHP).

Os polígonos da área de Estruturação da Transformação Urbana tiveram suas áreas calculadas pelo programa ArcGIS, através do comando “Área” e foram somadas no Excel através do arquivo .DBF  resultando no valor apresentado no quadro abaixo.

 

Área (m2)

Região Azul = Área de Influência

Área de Estruturação da Transformação Urbana

(Mapa 03-A: Existente + Previstos em 2016)

165.479.837

(10,8% da área do município)

 

Área de estruturação urbana * CA máx (4,00)

661.919.348

Image

(Fonte dos arquivos utilizados no cálculo: http://www.gestaourbana.prefeitura.gov.br)

Os números acima são brutos. Se descontarmos as áreas livres e vias, bem como o que já está construído chega-se aos seguintes números:

Área Potencial Transformável na Proposta dos Eixos de Estruturação Urbana

208,92 milhões de m² na Macroárea de Estruturação Metropolitana,

198,18 milhões de m² na Macroárea de Urbanização Consolidada,

e  123,69 milhões de m² na Macroárea de Redução da    Vulnerabilidade Urbana.  

Ou seja, haverá um total 530,79 milhões de m² disponibilizados.

O CA médio líquido do existente nessas áreas é relativamente baixo, sendo de no máximo 1,47 na área consolidada. Esse fato demonstra a baixa densidade ao longo de muitos eixos, mas não justificam uma proposta tão abusiva. Descontando a área construída existente, pelos quadros, teríamos 404,48 milhões de m² adicionais propostos como estoque para as novas construções da cidade pelo Projeto de Lei 688/2013.

Como base de comparação: em uma OUC como a Água Espraiada tem 3 milhões de m2 de estoque adicional. Em relação aos Estoques de Construção Adicional definidos no PDE 2002/2012 e na Lei 13885/2004 dos planos regionais, verifica-se que a proposta levaria a 40 vezes o estoque proposto, para aplicação em eixos completamente distintos, do ponto de vista urbanístico, geométrico e ambiental.

Os eixos na proposta do novo Plano Diretor de São Paulo representam cerca de 10,8 % da área do município onde está sendo proposto o adensamento. Atravessam áreas completamente distintas do ponto de vista urbanístico e ambiental. Só preservam as Zonas exclusivamente Residenciais. A que interessa isso? O mercado imobiliário agradece ao prefeito Fernando Haddad!

Todos os zoneamentos das Subprefeituras que constam da Lei 13885/2004 são alterados substancialmente com a eventual aprovação dessa proposta, que define “corredores de zoneamento” ao longo dos eixos, com coeficiente aproveitamento 4 (4 vezes a área de terrenos)  e com a ausência de limites de estoques construtivos, os quais na pratica fazem o controle efetivo das construções na cidade.

O mapa a seguir também foi feito com base nos arquivos disponibilizados pelo site da Gestão Urbana SP e mostra a sobreposição de áreas do Eixo de Estruturação da Transformação Urbana com as Macroáreas de Proteção e Recuperação Ambiental.

Os eixos são Operações Urbanas e promovem já no âmbito do plano diretor alterações no zoneamento sem cautela nenhuma. Penetram as áreas protegidas e vão colocar cerca de 404,48 milhões de m² para novos adensamentos sem nenhum limite de construção (estoques construtivos) ou avaliação do impacto ambiental causado na cidade.

Pela análise do mapa percebe-se que as áreas em azul ultrapassam a Macroárea de Estruturação e Qualificação Urbana.

Ilegalidade em relação às Leis de Proteção aos Mananciais

Áreas onde os eixos de estruturação da transformação urbana na atual proposta do PDE pretendem aplicar o coeficiente quatro e promover o adensamento construtivo. Anos de discussão para a proteção dos mananciais são desconsiderados com a proposta de verticalização ao longo do eixo da Linha C da CPTM, das Avenidas Teotônio Villela e Robert Kennedy.

No mapa a seguir pode-se observar novamente esta sobreposição, mais precisamente sobre a região de mananciais:

Image

A Proposta do PDE 2013 – A Implosão do PDE -2002 (Lei 13.430/02) e dos Planos Regionais Estratégicos 2004 (13.885/2004)

O Artigo 62 do PL do Plano Diretor Estratégico define os eixos de estruturação da transformação urbana na proposta apresentada. E assim, em todas as Macroáreas de Estruturação Metropolitana, Qualificação da Urbanização Consolidada e de Redução da Vulnerabilidade Urbana (Áreas Vermelha, rosa e amarela) conforme os mapas abaixo ficam permitidas megatransformações urbanas:

 Image

O modelo urbanístico projetado, propõe que em todas os eixos das Linhas de Trem Metro, Monotrilho, VLT num raio de 400 metros das estações e em faixas de 150 metros, e também ao longo dos corredores de ônibus numa faixa de 150 metros será permitido o Coeficiente de Aproveitamento 4 (quatro vezes a área dos terrenos), sejam estes eixos, existentes em 2013 e/ou a serem implantados até 2024,

Trecho do eixo proposto na Região de Mananciais – Sul (linha CPTM e Avs Teotônio Vilela e Robert KennedyImage 

Nos parágrafos 2º, 3º e 4º do artigo 62 da proposta, são definidos os coeficientes de aproveitamento e suas respectivas áreas de aplicação.

Mas somente, nas disposições transitórias, artigo 249, consuma-se no parágrafo 1ª, a proposição de não aplicação dos estoques de potencial construtivo adicional definidos no artigo 200ª da Lei 13.885 de 2004 (lei de Uso do Solo e dos Planos Regionais Estratégico) para os imóveis “inseridos na rede de transformação urbana”.

Ou seja, o modelo urbanístico proposta para a cidade de São Paulo permitirá a aplicação do coeficiente de aproveitamento 04 (4 vezes a área de cada terreno) , sem controle de estoques construtivos em uma área de 10,8% do território da cidade, ou seja, em toda a denominada “rede de transformação urbana futura – Mapa 03A e Futura (2024) Mapa 03 -B”, em áreas muito maiores do que as Operações Urbanas já aprovadas por lei, sem exigência de Estudo de Impacto Ambiental e sem nenhuma avaliação dos impactos a serem provocados no ambiente urbano.

 

ImageTrata-se de liberar para construções em todos estes eixos que atravessam distintas áreas da cidade, cerca de 400 milhões de m² de permissão para construir, visando “orientar a produção imobiliária para as áreas dotadas de sistemas de transportes coletivos, evitando impactos negativos no funcionamento e nos tecidos urbanos de bairros predominantemente residenciais” (sic). Em nome da mobilidade urbana e da aproximação entre casa e trabalho, que são conceitualmente corretos, cria-se uma liberalidade. Coloca-se assim, a cidade já em crise de mobilidade urbana, em uma situação inclassificável de risco ambiental, usando como “justificativa” o objetivo de fortalecer a rede de transportes de massa. No mínimo a SMDU deveria apresentar uma mensuração, ainda que expedita, dos impactos ambientais que tal medida acarretará. Trata-se de uma forma de pegar “carona” na discussão da mobilidade urbana, em torno dos eixos de transporte para promover uma mega operação imobiliária, bem ao gosto do mercado.

Assim, como desdobramento imediato, serão detonados se houver a aprovação dessa proposta, as diretrizes e parâmetros definidos para os Planos Regionais Estratégicos e na Lei de Zoneamento 13.885/2004, e todo o PDE de uma só vez! E de pouco adianta se esconder atrás do PDE, reafirmando que respeitam e que mantêm seus instrumentos, objetivos e princípios, tais como a aplicação das ZEIS e todos os instrumentos urbanísticos, para, na forma proposta, promover sua implosão, ao criar um modelo urbanístico sem limites, cujos eixos adensam igualmente, áreas completamente diferentes do ponto de vista urbanístico e ambiental, como é o caso dos eixos que adentram a área proteção aos mananciais entre a represa Billings e a Guarapiranga.

Pelas regras do PDE de 2002 os eixos de transporte, já são Áreas de Intervenção Urbana, porem, estas teriam que ser aprovadas por trechos, por meio de leis específicas, com limites territoriais e com projetos de urbanização muito bem delineados. Na forma proposta, permissiva e sem projeto urbano, é uma liberação ao adensamento e a verticalização sem precedentes na cidade de São Paulo, sem qualquer desenho urbano ou medida de controle ambiental.

Só a titulo de comparação a atual LUOS colocou 10 milhões de metros quadrados de estoques adicionais de construção (com base no que se construiu na década de 1990-2000) para a verticalização na cidade, mediante compra de solo criado acima do coeficiente 1 (uma vez a área dos terrenos) por meio da aplicação da Outorga Onerosa. A proposta atual visa colocar cerca de 400 milhões de m² ao longo dos eixos sem a aplicação da outorga onerosa, ou seja, 40 vezes mais do que no PDE atual.

A proposta não atualiza e faz a revisão PDE atual, mas propõe outro modelo de cidade, sem indicar o caminho entre a legislação atual e a proposta, e libera o principal elemento de controle urbanístico do PDE, que são os Estoques Construtivos.

Precisamos alterar essa proposta, nessa fase em que o PDE ainda está em análise e discussão pela Câmara Municipal.  

Ivan Maglio

Engenheiro Civil e Dr. em Saúde Ambiental -USP. Consultor em Planejamento Urbano e Ambiental.

Coordenador do PDE, dos PREs e da Lei de Uso do Solo na gestão Marta Suplicy. Ex- Diretor de Planos Urbanos da SEMPLA (atual SMDU)